Urla Arsa Alırken Dikkat Edilmesi Gereken 7 Konu
Urla arsa alımında karar, manzaradan önce belgeyle verilir. Aynı büyüklükteki iki parselden biri villa yapımına uygun olabilir, diğeri hiç yapılaşmaya açılmayabilir. Farkı yaratan şey imar durumu, tapu vasfı ve parsele işlenmiş koruma statüleridir. Aşağıdaki yedi başlık, satın almadan önce sırayla kontrol edilmesi gereken konuları içerir.
Urla arsa alırken imar durumu neden ilk sırada?
İmar durum belgesi, parselde ne yapabileceğinizi gösteren resmî belgedir. Bu belgeyi Urla Belediyesi'nden alırsınız. Parselin 1/1000 ölçekli uygulama imar planı içinde olup olmadığı burada görülür.
Belgede şu değerlere bakın:
- TAKS (taban alanı kat sayısı): Yapının zemindeki oturum oranı
- KAKS / Emsal: Parselde yapılabilecek toplam inşaat alanı oranı
- Hmax: İzin verilen maksimum yapı yüksekliği
- Çekme mesafeleri: Ön, yan ve arka bahçe sınırları
Bu dört değer birlikte okunur. Örneğin yüksek emsal, dar çekme mesafeleriyle birleşmezse istediğiniz plan oturmayabilir. Ayrıca plan notlarını mutlaka isteyin. Bölgeye özel kısıtlar çoğu zaman plan notlarında saklıdır.
Tapu vasfı arsa mı, tarla mı?
Urla arsa ilanlarında en çok karıştırılan nokta budur. Tapudaki "vasıf" alanı belirleyicidir. Arsa vasfı, taşınmazın imar planı içinde ve parsellenmiş olduğunu gösterir. Tarla vasfı ise tarımsal nitelik anlamına gelir.
Tarla vasıflı bir taşınmazda konut yapmak çoğu durumda mümkün değildir. Plan dışı alanlarda yapılaşma ayrı koşullara bağlıdır. Bu nedenle ilanlardaki "imara açılacak" ifadesine değil, tapudaki mevcut vasfa bakın. Parselin güncel durumunu TKGM Parsel Sorgulama üzerinden kendiniz de görebilirsiniz.
Hisseli tapu neden risk taşır?
Urla arsa piyasasında hisseli tapu sık görülür. Hisseli tapuda taşınmaz birden fazla kişiye aittir ve paylar belirlenmemiştir. Yani parselin hangi bölümünün size ait olduğu tapuda yazmaz.
Bu durum iki pratik soruna yol açar. Öncelikle yapı ruhsatı almak için diğer hissedarların onayı gerekir. Ayrıca satış sırasında diğer hissedarların öncelik hakkı gündeme gelebilir. Dolayısıyla müstakil kullanım planlıyorsanız ifraz edilmiş, müstakil tapulu parseli tercih edin.
Zeytinlik ve tarım arazisi kısıtları
Urla ve çevresinde zeytinlik alanlar yaygındır. 3573 sayılı Zeytinciliğin Islahı Hakkında Kanun, zeytinlik sahalarında yapılaşmayı ve belirli tesislerin kurulmasını sınırlar. Benzer biçimde 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, tarım arazilerinin amaç dışı kullanımını izne bağlar.
Parselin zeytinlik olarak kayıtlı olup olmadığını İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü'nden teyit edin. Bu kontrol, satıştan sonra yapılacak en pahalı sürprizi baştan önler.
Kıyı mevzuatı ve kıyı kenar çizgisi
Urla bir kıyı ilçesidir. Bu yüzden denize yakın parsellerde Kıyı Kanunu hükümleri devreye girer. Kanun, kıyı kenar çizgisinden itibaren bir sahil şeridi tanımlar ve bu şeritte yapılaşmayı kısıtlar.
Kıyı kenar çizgisi parsele işlenmiş bir veridir. Çizginin parselin neresinden geçtiğini öğrenin. Çünkü aynı parselin bir bölümü yapılaşmaya açıkken diğer bölümü tamamen kapalı olabilir.
Sit alanı ve koruma statüleri
Urla'da arkeolojik değerler yoğundur. Klazomenai antik kenti bunların başında gelir. Bu nedenle bazı parseller arkeolojik sit, bazıları doğal sit statüsündedir.
Sit statüsü yapılaşmayı tamamen yasaklamayabilir. Ancak süreci Koruma Bölge Kurulu kararına bağlar. Bu da hem zaman hem de tasarım esnekliği anlamına gelir. Satın almadan önce parselin sit durumunu sorgulayın.
Altyapı, yol cephesi ve DOP
Urla arsa değerlendirmesinde en çok atlanan başlık budur. Parselin yasal bir yola cephesi yoksa ruhsat süreci tıkanır. Bu yüzden yol cephesini kadastral paftadan doğrulayın.
Altyapı tarafında ise şunları sorun:
- Elektrik ve içme suyu bağlantısı parsele kadar geliyor mu?
- Kanalizasyon şebekesi mevcut mu, yoksa fosseptik mi gerekiyor?
- Ulaşım yolu kış koşullarında kullanılabilir durumda mı?
Ayrıca imar uygulaması yapılmamış alanlarda Düzenleme Ortaklık Payı kesintisi gündeme gelir. Bu kesinti, parselin yüzölçümünü ciddi biçimde azaltabilir.
Urla arsa alımı hakkında sıkça sorulan sorular
Tarla alıp sonradan arsaya çevirebilir miyim?
Bu, belediyenin plan çalışmasına bağlıdır ve garanti edilemez. Satın alma kararını mevcut imar durumuna göre verin.
Hisseli tapuda villa yapılabilir mi?
Diğer hissedarların onayı olmadan ruhsat alınamaz. Müstakil tapulu parsel daha güvenli bir tercihtir.
Zeytinlik parselde yapılaşma mümkün mü?
3573 sayılı kanun bu alanlarda ciddi kısıtlar getirir. Durumu İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü'nden teyit ettirin.
İmar durum belgesi ne kadar süre geçerlidir?
Belgenin geçerlilik süresi belediyeye göre değişir. Güncel tarihli belge isteyin.
Sonuç
Urla arsa yatırımında riskin tamamı belge kontrolüyle yönetilir. İmar durumu, tapu vasfı, hisse yapısı, zeytinlik kaydı, kıyı kenar çizgisi, sit statüsü ve yol cephesi. Bu yedi başlık netleşmeden kapora vermeyin.
Eruz Yapı olarak Urla ve Çeşmealtı'nda yürüttüğümüz projelerde bu süreçleri baştan sona yönetiyoruz. Projelerimizi inceleyebilir, arsanızın yapılaşma potansiyeli için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Konut tarafındaki kontrol listesi için İzmir rezidans alırken değerlendirilmesi gereken kriterler yazımıza da göz atabilirsiniz.