İzmir Kentsel Dönüşüm Süreci: Riskli Yapı Tespiti Nasıl İşler?
İzmir kentsel dönüşüm süreci tek bir kararla başlamaz. Süreç; riskli yapı tespiti, itiraz hakkı, malik kararı, yıkım ve yeniden yapım olmak üzere birbirini izleyen aşamalardan oluşur. Her aşamanın kendi başvuru mercii ve süresi vardır. Bu yazıda tüm adımları sırasıyla ele alıyoruz.
Yasal dayanak, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'dur. Kanun 31 Mayıs 2012 tarihli Resmî Gazete'de yayımlandı.
İzmir kentsel dönüşüm için riskli yapı tespiti nasıl yapılır?
Süreç malikin başvurusuyla başlar. Binanın tek bir maliki bile tespit için başvurabilir. Yani tüm kat maliklerinin anlaşmış olması gerekmez.
Tespit, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlarca yapılır. İnceleme sırasında binadan beton karot numunesi alınır. Ayrıca donatı tespiti yapılır ve taşıyıcı sistem ölçülür. Sonuçlar yönetmelikte tanımlı yönteme göre değerlendirilir.
Rapor olumsuz çıkarsa yapı "riskli" olarak kaydedilir. Bu kayıt tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir. Maliklere de tebligat yapılır.
Lisanslı kuruluş nasıl seçilir?
İzmir kentsel dönüşüm başvurularında ilk hata genelde burada yapılır. Her mühendislik firması riskli yapı tespiti yapamaz. Kuruluşun Bakanlık tarafından lisanslandırılmış olması zorunludur. Güncel lisanslı kuruluş listesine Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı üzerinden ulaşabilirsiniz.
Seçim yaparken şunları sorun:
- Lisans numarası ve geçerlilik durumu nedir?
- Karot alımı ve donatı tespiti hangi ekipmanla yapılacak?
- Rapor teslim süresi ne kadar?
- Hasar gören bölümlerin onarımı fiyata dahil mi?
Son madde çoğu zaman atlanır. Karot alımı binada küçük de olsa tahribat yaratır. Bu onarımın kim tarafından yapılacağını baştan yazılı hale getirin.
Tespit raporuna itiraz süreci
Riskli yapı kararı kesin değildir. Maliklerin itiraz hakkı vardır ve bu hak süreye bağlıdır. Tebligattan itibaren 15 gün içinde itiraz edilmelidir. Süre hak düşürücüdür, yani kaçırılırsa itiraz hakkı ortadan kalkar.
İtirazlar teknik heyetlerce incelenir. Heyet, üniversitelerin ilgili bölümlerinden görevlendirilen öğretim üyeleri ile Bakanlık görevlilerinden oluşur. Heyet kararı sonrası idari yargı yolu da açıktır.
Malik kararı ve yıkım aşaması
Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra maliklerin ortak karar alması gerekir. Burada 2023 sonunda önemli bir değişiklik oldu. 7471 sayılı Kanun, 9 Kasım 2023 tarihli Resmî Gazete'de yayımlandı ve karar yeter sayısını düşürdü.
Önceki düzenlemede en az üçte iki çoğunluk aranıyordu. Güncel düzenlemede ise hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu yeterlidir. Yani arsa payının yarısından fazlasına sahip malikler karar alabilir.
Karara katılmayan maliklerin hisseleri ise rayiç bedel üzerinden satışa konu edilebilir. Bu nedenle sürecin bu aşaması hukuki destek gerektirir.
Yıkım ise idarenin verdiği süre içinde gerçekleştirilir. Malikler yıkımı kendileri yaptırmazsa idare resen yıkım yoluna gidebilir.
Kira yardımı ve malik hakları
İzmir kentsel dönüşüm kapsamında tahliye eden maliklere ve kiracılara kira yardımı yapılabilir. Yardımın aylık tutarı ve süresi her yıl Bakanlıkça belirlenir. Bu nedenle güncel tutarı başvuru anında teyit edin.
Kira yardımı yerine faiz destekli kredi seçeneği de bulunur. İkisinden yalnızca biri tercih edilir. Ayrıca dönüşüm kapsamındaki işlemlerde çeşitli harç ve vergi muafiyetleri uygulanır.
İzmir kentsel dönüşüm hangi bölgelerde yoğun?
İzmir'in yapı stoğunun önemli bir bölümü 2000 öncesine dayanır. Dolayısıyla bu yapılar, 2019'da yürürlüğe giren güncel deprem yönetmeliğinden önceki kurallara göre inşa edilmiştir.
Dönüşüm faaliyeti özellikle Bayraklı, Konak, Karabağlar ve Bornova gibi eski yapı stoğunun yoğun olduğu ilçelerde görünür durumdadır. 30 Ekim 2020 İzmir depremi, bölgedeki yapı güvenliği tartışmasını hızlandıran dönüm noktası oldu.
Yapı güvenliğinin teknik tarafını depreme dayanıklı yapılar yazımızda ayrıca ele aldık.
İzmir kentsel dönüşüm hakkında sıkça sorulan sorular
Riskli yapı tespiti için tüm maliklerin onayı gerekir mi?
Hayır. Tek bir malik tespit başvurusunda bulunabilir.
İtiraz süresi kaç gündür?
Tebligattan itibaren 15 gündür ve hak düşürücü niteliktedir.
Karar için hangi çoğunluk aranır?
7471 sayılı Kanun sonrası hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu yeterlidir. Önceden üçte iki aranıyordu.
Kiracılar kira yardımından yararlanır mı?
Tahliye eden kiracılar da belirlenen koşullarda kira yardımına başvurabilir.
Kira yardımı ve kredi birlikte alınabilir mi?
Hayır. Bu iki destekten yalnızca biri tercih edilebilir.
Sonuç
İzmir kentsel dönüşüm sürecinde belirleyici olan şey hız değil, sıralamadır. Tespit, itiraz süresi, malik kararı ve yıkım adımlarının her biri kendi usulüne bağlıdır. Bir adımın atlanması sonraki aşamayı geçersiz kılabilir.
Sürece girmeden önce binanın mevcut durumunu teknik olarak değerlendirmek gerekir. Eruz Yapı olarak İzmir'de yürüttüğümüz projelerde bu değerlendirmeyi baştan sona şeffaf biçimde paylaşıyoruz. Yeni yapıda nelere bakılması gerektiğini ise İzmir rezidans alırken değerlendirilmesi gereken kriterler yazımızda bulabilirsiniz.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır. Kendi taşınmazınıza ilişkin karar öncesinde hukuk danışmanınıza başvurmanızı öneririz.